在法拍房的世界里，有一条几乎铁打的规律：第一次流拍，第二次必定降价。然而，贵港市最近一栋商业大楼的拍卖，却彻底打破了这条常规。 一栋起拍价1353.5万元的招商大楼，在2月份首次拍卖时无人报名，遭流拍。 所有人都以为，3月份的第二次拍卖，价格会应声下跌。
但结果令人大跌眼镜：起拍价一分没降，还是1353.5万元，更令人意外的是，这次竟然有且仅有一位买家出手，直接以底价将其收入囊中。 这场违背市场常识的成交，背后到底藏着怎样的逻辑？
这栋引起关注的不动产，位于贵港市港南区新塘镇同济大道南延段1号，是贵港义乌中国小商品智慧新商业产业园专业市场一期的1楼。 它的身份很特殊，不是普通的商铺或办公楼，而是整个产业园的招商大楼，或者说售楼部。 建筑一共两层，采用玻璃幕墙设计，总建筑面积2169.68平方米。 目前，这栋大楼处于空置状态，但并未完全腾空，内部情况未知，且没有任何租赁合约在身。 一个明显的瑕疵是，它拖欠了截至2026年1月31日的物业费，共计37987.4元。 更重要的是，该房产已抵押给广西北部湾银行股份有限公司贵港分行，这意味着买家需要处理后续的解押事宜。
拿下这栋大楼的，是贵港市泓通商贸有限公司。 这家公司成为了这场“独角戏”拍卖中唯一的演员。 按建筑面积计算，本次成交单价约为6238元/平方米。 这个价格在贵港处于什么水平？ 根据市场数据，2026年2月贵港市辖区新房平均单价在5266元/平方米左右。 对比近期其他法拍案例，差距更为直观。 就在2026年2月，贵港港北区金港大道黄金地段一栋7层天地楼以单价仅2099元/平方米成交。 2025年10月，位于市中心荷城路的一栋5层商业楼房，经过11人激烈竞拍，最终成交单价为4184元/平方米。 相比之下，这栋位于产业园区、并非传统核心商圈的招商大楼，6238元/平方米的单价确实不低。
这栋大楼所在的贵港义乌中国小商品城，位于南环路旁，距离市中心有一定距离，周边缺乏成熟的居住社区。 它的主要优势是交通便利，且东边不远处就是贵港市重要的工业园区。 这意味着它的价值逻辑与市中心商业地产完全不同，更依赖于产业园本身的运营成败和工业物流带来的人流、商流。 一个不容忽视的背景是，这个产业园正面临巨大的资产处置压力。 网络信息显示，从2025年底到2026年初，贵港市港南区人民法院对同一产业园一期、二区的商铺进行了多轮批量司法拍卖，涉及标的物数量巨大。 例如，在2025年12月的一次拍卖中，就集中处置了163套商铺。 大量商铺被法拍，通常意味着项目整体空置率高，或原业主、运营方资金链紧张。
在这样的背景下，这栋招商大楼以“不降价”的方式成交，显得格外突兀。 通常，司法拍卖中债权人（如银行）为了快速回笼资金，在流拍后倾向于降价促销。 此次坚持原价，可能源于债权人对资产价值的坚定信心，或者拍卖前已与特定意向方（即泓通商贸）达成了某种默契。 对于买家泓通商贸而言，其动机可能有几种。 一是自用需求，作为一家商贸公司，这栋临街的玻璃幕墙大楼是极佳的形象展示和办公场所。 二是战略投资，该公司或许本身就是产业园的关联方，低价获取核心门户资产，有助于增强对项目的影响力。 三是看好该区域以产业带动商业的长远潜力，进行了一次逆向投资。
从投资角度看，这笔交易并非没有风险。 除了需要结清近3.8万元的物业欠费，买家还要面对产业园整体人气不足的现实。 周边缺乏居住氛围，商业消费主要依赖园区内的商户和工人，客群相对单一。 同时，大量同园区商铺正在被拍卖，可能影响整体商业氛围的凝聚和价值提升。 然而，机会也同样存在。 作为园区的“门面”和招商中心，这栋大楼具备功能上的稀缺性和标志性。 如果产业园能随着周边工业发展而繁荣，其作为核心配套的价值将显著提升。 6238元/平方米的单价，虽然高于郊区工业地产，但若作为企业总部的持有成本，或许在可接受范围内。
当一栋流拍的资产，在不降价的情况下被唯一买家接手，这本身就是一个强烈的市场信号。 它挑战了“流拍必降价”的惯性思维，也引发了一个更深层的疑问：在普遍追求“捡漏”的法拍市场，决定资产价格的究竟是当下冷清的表象，还是买家眼中独有的长期价值？ 这栋招商大楼的玻璃幕墙，映照出的不仅是贵港产业园区的现状，更是每一个投资者在面对机遇与风险时，所需要做出的独立判断。 您认为，在当下市场环境中，是应该追随大众寻找显而易见的“折扣”，还是敢于为他人尚未察觉的“价值”买单？
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