澄迈县老城镇盈滨半岛。陈标志/摄
金江镇中心城区27.38平方公里+老城镇中心城区87.02平方公里，两镇总投资约440亿元，海南省澄迈县“双城联动”推动城市更新。
中房报记者 陈标志 海南澄迈报道
“金江30年来都没有大变化，以前走的那几条街，现在还是那几条街；以前的老破小，现在还是老破小……”
3 月 22 日，素有 “海南第一县”之称的澄迈县召开大规模城市更新大会，副县长蔡笃汉在现场500余名参会者面前直言短板，一番坦诚发言，道出了这座经济强县的现实尴尬——经济连续领跑，城市面貌却停留在二三十年前。
面对当下情况， GDP连续15年位居海南县域第一的澄迈县决定通过大规模的城市更新，重塑这座千年古县的城市格局。根据最新发布的《澄迈县城市更新专项规划（2025~2035 年）》《澄迈县城市更新工作总体方案》，澄迈制定了 “12516” 城市更新行动蓝图：锚定 “品质澄迈” 总体目标，聚焦金江、老城 “双城驱动”，明确五大更新策略与十六项重点任务，构建四位一体保障体系，推动项目落地见效。
海南省住房和城乡建设厅副厅长汪科在会上表示，海南省委、省政府已将城市更新作为提升自贸港城市功能品质、增进民生福祉的重要抓手。省住建厅牵头起草《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，并推动《海南自由贸易港城市更新条例》列入省人大 2026 年立法计划。
另据中国房地产报记者了解，2026年海南省共谋划城市更新项目393 个，总投资约3150亿元，年度计划完成投资220亿元，大规模投资与项目落地，将有力推动海南城市面貌与功能品质跨越式提升，而澄迈县“12516”行动计划，将为海南其他县域开展城市更新提供借鉴样本与路径。
一个小县城的城市更新
与海口接壤的澄迈县老城镇，因基础设施不完善，被外界戏称为“海口的郊区”。陈标志/摄
“软件园产业人才说，他们在这里拼命地工作，却没能在这里好好生活；陪读宝妈感慨，在这里只是生存，没有烟火气，没有好环境，连好好爱自己都成了难事……”
在3月22日召开的澄迈县城市更新大会上，海南合悦集团副总裁贾暄作为企业代表发言称，过去两年里，他们接访了7000组看房客户+9000组活动客户，客户一一反馈了在澄迈县老城镇的居住痛点。
老城镇位于澄迈县最北部，全镇总面积149.2平方公里，是一座拥有1200余年县治历史的文化名镇。该镇东与省会城市海口接壤，高峰期服务人口近25万人。省级重点园区老城科技新城位于该镇，形成以数字产业、油气勘探生产服务等多元共生的产业生态，全口径税收占全县90%以上。
但贾暄认为，老城镇的城市形象老旧、公共配套不足、生活品质不高、产业人口外流，这些老城之痛不是单个项目能解决的，唯有通过系统化的城市更新才能真正解决。
在城市更新大会上，蔡笃汉的一段话也道出了许多澄迈人的心声，“澄迈特别是县城金江30年来都没有大变化。”
过去两年，澄迈县给金江镇、老城镇做了一次全面“体检”，结果惊心——
位于澄迈县城的金江镇，城区像迷宫，单行道绕来绕去，进出城只有一条主干道；与海口接壤的老城镇，主干道南海大道被重车压得坑坑洼洼；49个老旧小区等着改造，有些还是D级危房。
更让当地年轻人“扎心”的是，县城金江镇缺少产业载体，毕业想回家乡却没机会；老城镇虽然有千亿级产业集群，但港产城融合不足，下班后连个像样的休闲去处都找不到。
“这些问题是老百姓的呼声，也是我们这代人必须交出的答卷。”蔡笃汉说。
放眼整个海南，这样的“城市病”并非澄迈独有。而这些问题，在澄迈县决策者看来，是“历史欠账”，更是“民生账”。
“我们补齐的是历史欠账，尤其是民生账。”澄迈县委书记盛勇军的一句话，点出了这次城市更新的本质。
怎么改？县长描述了一幅图景
城市更新并非简单的“修修补补”，也不是“大拆大建”，而是一场关乎未来竞争力的战略抉择。
澄迈的城市更新如何推进？
“440亿元仅是‘一地双城’城市更新规划里一个简单的概数，事实上，长达10年的持续城市更新投入远不止这个数据，也远比这更复杂。”澄迈县住房和城乡建设局一主要负责人告诉记者，仅今年，澄迈县就谋划城市更新项目总投资金额达170亿元。
记者了解到，澄迈的城市更新不是零敲碎打，而是系统重构。澄迈县城市更新规划里提出了“12516”总体实施框架，即1个总体目标、2大核心城镇、5大更新策略、16项重点任务。
澄迈县启动实施的城市更新模式，与一般意义上的城市更新还有一定区别，倡导构建“留改拆并举”的多元模式，通过“微更新”盘活旧城空间，同时保护历史街区风貌。
在10年规划里，有近期、中期和远期规划，即攻坚见效、提质成型、持续优化“三步走”步骤推进城市更新工作，计划在2035年前基本完成金江、老城两地的城市更新。
在投资与保障方面，创新构建“政府引导+市场运作+群众参与”的多元格局，设立城市更新专项基金，并已与多家企业签订战略合作协议。
澄迈县政府县长徐涛在动员讲话中描绘了这样一幅图景：
金江金山寺片区，投资9.7亿元。这里将打造“金山十坊”，把美食街、夜市、文创工坊塞进老街区，让600年古寺与市井烟火共生；1.2万平方米的金湖美食街、5000平方米的金山十坊改造，都将成为年轻人的打卡地。
金江向阳片区，投资8.7亿元。老县医院地块将变身2.1万平方米的滨江文化商业中心，南渡江边将建起4.7万平方米的风情街区。“推窗见江、出门入园”，不再是口号。
老城盈滨内湾片区，投资39.4亿元。9公里岸线生态修复、100万平方米青年社区、摩天轮公园、红树林公园、东水百年渔村活化……目标是打造一个“青年休闲活力湾”。“不是海口，就在海口”——老城区的区位优势将被彻底激活。
到2030年，澄迈城市更新将交出这样一份成绩单：改扩建市政道路40公里以上；改造供水管网80公里；改造污水管网68公里；改造燃气管网30公里；城乡生活垃圾无害化处理率100%；道路照明设施完好率100%；配电自动化有效覆盖率100%；专业化物业管理小区超80%。
到2035年，全面完成C、D级危房整治；人均公园绿地面积不低于10平方米；社区养老服务设施配备率100%；每千人口拥有婴幼儿托位数达4.5个以上；金江、老城中心城区15分钟生活圈覆盖率达60%。
钱从哪来？城市更新并非政府“独角戏”
在澄迈县城市更新中，签约企业以“城市合伙人”的身份参与建设。陈标志/摄
城市更新的资金并非小数目，那么钱从哪里来？澄迈县有关方面回答了这个问题：政府引导、市场运作、多方参与。
“城市更新不是政府的‘独角戏’，而是全社会的‘大合唱’。”澄迈县县长徐涛说。
政府先投“基础分”。积极争取中央预算内投资、专项债、超长期特别国债，澄迈县发改委的目标是“力争超30亿元”。同时探索设立县级城市更新基金，整合财政资金和社会资本。
城市更新，企业来唱“主角戏”。记者在大会现场见到，多家企业与政府签下了战略合作协议——
厦门建发集团为澄迈带来20年的城市更新经验；海南绿发投资有限公司扎根澄迈县30多年，累计投资136亿元；海南合悦集团更是“真金白银”表态，未来在澄迈投资规模有望翻倍。
“城市更新不是简单的‘拍脑袋’，而是老百姓的呼声，是我们这代人必须交出的答卷。”蔡笃汉在解读城市更新方案时动情地说，政府层面，成立城市更新工作专班，统筹规划、政策、资金等要素。
“去年，海口市成功入围中央财政支持城市更新行动城市名单，获得10亿元中央财政资金支持。”汪科在本次城市更新大会上说，这些“真金白银”的投入和“制度红利”的释放，为全省城市更新工作注入了强劲动能。
而澄迈县，正是这股全省城市更新浪潮中最先掀起波澜的那一个。
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